Cuidados e Dicas ao se comprar um Imóvel

 

Todo investidor sabe que a melhor opção do mercado é a compra do imóvel na planta, 

e de preferência no pré ou no lançamento, isto é, em suas primeiras tabelas.

Dependendo da região, da construtora e outros atributos, o lucro na revenda do

 imóvel pode chegar a 33%. E isso sem contar que o mesmo poderá ser financiado.

Dito isso, a AYRES CONSULTORIA em parceria com a Lança Imóveis preparou um 

material de ajuda para investidores iniciantes. Leia com atenção 

as dicas e os cuidados ao se adquirir um imóvel na planta.

Quais os benefícios de adquirir um imóvel na planta?

 

Não se declara - Os novos empreendimentos não são declarados ao imposto de renda (Para alguns especialistas, isto é um benefício)


Excelente Condição de Pagamento - As tabelas das construtoras são muito atrativas e, geralmente, podem ser adaptadas à necessidade de cada cliente. Na maioria das vezes o comprador paga 30% do valor do imóvel até as chaves (varia de 25% a 40%) e o restante pode ser financiado com o banco de sua preferencia (que estão com as menores taxas da história) ou mesmo com aprópria construtora.

Condomínio Econômico - Os novos empreendimentos já levam em consideração a demanda por condomínios baratos e, por isso, investem em infra-estrutura como reutilização da água, energia solar e medição individualizada de água e gás.

Documentação Descomplicada - Por nunca ter sido habitado, um apartamento na planta tem menos chance de ter problemas com documentação além de você poder optar por construtoras bem conceituadas no mercado. Neste ponto, vale lembrar que hoje a lei proteje o consumidor (Veja os instrumentos legais que foram criados para garantir a entrega do iempreendimento) tornando o investimento em imóvel na planta muito mais seguro.

Instalações Modernas - Instalações novas evitam custos com manutenção, além de suprirem, através de uma infra-estrutura moderna, as necessidades atuais dos consumidores.

Agilidade na Decoração - Com a planta na mão o planejamento da decoração e compra da mobília é mais prazeroso, com tempo suficiente para escolher e cotar materiais de construção e móveis, o que aumenta a possibilidade de fazer uma melhor negociação.

Personalização do Apartamento - Mudanças no projeto para adequação à necissidade de cada família podem ser feitas com mais facilidade e, muitas vezes, entregues sem custos adicionais pela própria construtora.

Alta Liquidez - Se o mercado imobiliário continuar aquecido, a economia estável e o imóvel escolhido for bem localizado, tiver uma boa planta e estiver com uma avaliação coerente, ele vende muito rápido, terá alta liquidez.

Lucro Nas Chaves - Não é uma regra, porém, na maioria das vezes, é o que acontece. Segundo o CRECI, um imóvel na planta pode render 50% a mais que um imóvel usado.
 

Como comprar um imóvel na planta


Há várias formas de compra da casa própria: poupança programada, construção, financiamento, consórcio e compra direta com a construtora.


Definindo sua necessidade e possibilidade financeira


Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam, a proximidade com um hospital e com um centro comercial.

Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas).

Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento.

Já a sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel.

 

Imóvel na Planta / Off-Plan Property

Comprando um apartamento na planta ( lançamento ou pré-lançamento ) é possível dar uma entrada pequena e não comprometer mais que 30% do seu orçamento familiar com as parcelas mensais, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência.

Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto ao banco. É neste momento que recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além de saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento.

Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI. Não se preocupe com o mobiliário do imóvel, porque este é o supérfluo, já que você pode usar o mobiliário que já possui ou mesmo comprar móveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado.

 

Dados sobre a Construtora


Uma construtora de qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Este já é um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negócio.

Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua cidade e na internet, também são passos importantes.

Pesquise junto aos clientes de prédios já construídos, se os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometem na venda eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras já construídas não apresentam defeitos, se a pós-venda é satisfatória (consertos na
garantia, por exemplo).

Uma vez definida a construtora é hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos órgãos. Talvez seja prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet.

Com estas informações você já terá um parâmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imóvel prometido sem problemas.


Fazendo a escolha do Imóvel

 

Visite o stand de vendas e peça para analisar a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado que normalmente é disponibilizado.

Peça para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descrita a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumínio, cerâmicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, câmeras de vigilância, portões eletrônicos, etc.

Verifique também a posição do imóvel em relação à ventilação, incidência do sol e vista. São detalhes de conforto mas que também influenciam bastante no preço de revenda do imóvel.

Guarde também todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anúncios de jornais, anúncios de revista, etc.

Certifique-se que o corretor responsável pelo seu atendimento domina todos aspectos (apresentação e comercial) do imóvel visitado. De ao corretor todas as informações necessárias para que ele o ajude na escolha do imóvel que melhor vai satisfazer as necessidades de sua família. Caso não se sinta seguro com o corretor peça para ser atendido por outro profissional.

Alguns corretores trabalham focados em venda de imóveis na planta e têm em sua carteira de imóveis empreendimentos de várias construtoras. A escolha deste profissional pode poupar muito tempo e o inconveniente de ter vários corretores disputando sua atenção.


Documentos da Construtora


O primeiro passo é verificar alguns documentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinar qualquer contrato:

1- Procure junto à Prefeitura ou Administração Regional de sua cidade, se há um Projeto de Incorporação aprovado e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

2- Peça a Planta do Imóvel e o Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura ou administração regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade de piso, metais, hidráulica, elétrica, etc.) se confere com o constante na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel, que também devem estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente.

3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, se o engenheiro responsável pela obra e se a própria obra está em situação regular perante o Conselho ou se há algum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estar registrada no CREA também, órgão fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos.

 

Chegou a hora de fechar a negociação

O primeiro passo é formalizar uma proposta de compra e venda.



Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento.

Coloque, também, todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca de materiais e de acabamentos, bem como remoção de paredes, o custo destas alterações e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor.

Se a proposta for aceita pela construtora, é hora de formalizar o contrato. São estas as principais formas de pactuação do contrato com a construtora:

a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador,

b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros,

c) Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca. Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita, ficando o próprio imóvel como garantia da dívida, ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações do
contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem concordância da construtora,

É essencial que no contrato constem todos os dados da proposta de compra e, se possível, até a repetição de todas as condições citadas no memorial descritivo do imóvel.

Se você optar por financiar parte do valor do imóvel após a entrega das chaves, é fundamental que com pelo menos 3 meses de antecedência à entrega do imóvel você pesquise em seu banco e outros dois, qual oferece as melhores condições e consiga uma carta de crédito do banco escolhido.

Obs.: Durante a construção do imóvel o financiamento normalmente é feito diretamente com a construtora e corrigido apenas pelo INCC (índice nacional da construção civil), sem juros. Após a entrega das chaves o financiamento é bancário ou com a construtora mas em ambos os casos a correção é pelo IGPM ou IPCA com juros que variam de 8 a 12% ao ano.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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